抵押贷款支付实际上如何工作

固定利率抵押贷款有一个标题数字：一个在贷款期限内保持不变的月度支付。它是根据三个输入计算的——你借的金额（本金）、年利率和期限（通常 15 或 30 年）。公式找到单一固定金额，该金额将在期限内将贷款支付到完全为零，同时支付利息。

违反直觉的部分是，尽管支付是恒定的，但它所做的每个月都在变化。利息按你仍然欠的金额收费。每个月，贷款方首先从你当前余额的应付利息中扣除，只有剩余部分减少余额。因为余额在开始时最高，利息部分在开始时最大。

摊销是每笔支付如何随时间在利息和本金之间分配的名称。考虑一笔 $300,000 的贷款，年利率 6.5%，期限 30 年，每月支付约 $1,896。在第一个月，利息是 6.5% / 12 的 $300,000 = 约 $1,625。这意味着你的第一笔 $1,896 支付中只有约 $271 实际减少了你所欠的金额。其余的是借贷成本。

快进到最后几年，情况翻转。那时余额很小，所以利息部分很小，几乎整个支付都抵消本金。交叉点——本金最终超过利息的月份——在 30 年贷款中来得出人意料地晚，通常超过三分之一的路程。这就是为什么早年感觉你几乎没有取得任何进展的原因：从数学上讲，你没有。

摊销时间表逐行列出：对于每个月，它显示支付、多少用于利息、多少用于本金，以及剩余余额。看完整个表是理解你的钱实际去向的最快方式。

两个杠杆主导了抵押贷款的总成本。第一个是利率：即使只有一小部分百分比，在 30 年内复合，也会改变总数万美元。购物费率不是微不足道的节省。第二个是期限。15 年贷款的月度支付高于同等规模的 30 年贷款，但支付的总利息要少得多，因为余额收缩得快得多，利息累积的月份数减少了一半。

许多人青睐的中间路线：采用灵活的 30 年贷款以获得其较低的必需支付，然后在你的预算允许时自愿像 15 年贷款一样支付它。你保持较小强制支付的安全，但获得大部分利息节省。计算器让你在做出承诺之前并排比较所有三种情况——30 年、15 年和快速支付 30 年。

计算器生成的本金和利息数字是贷款本身，但你的实际住房支付通常包含更多：财产税、房主保险，以及——如果你的首付很小——抵押贷款保险。贷款方经常在与贷款支付相同的托管账户中收集这些，这就是为什么离开你银行账户每个月的金额可能明显高于纯抵押贷款数学。

当你预算时，分开这两个。贷款计算器告诉你借贷成本，你可以通过选择利率、期限和额外支付来控制。税收和保险由你的家庭和位置设定。保持它们不同有助于你准确看到支付的哪些部分你可以影响，影响多少。