Як насправді працюють іпотечні платежі.

Іпотека з фіксованою ставкою має одне основне число: щомісячний платіж, який залишається однаковим протягом усього терміну позики. Він розраховується з трьох вхідних даних - сумі, яку ви позичили (основна сума), річна процентна ставка та умови (зазвичай 15 або 30 років). Формула знаходить єдину фіксовану суму, яка погасить позику рівно нулю протягом терміну, одночасно покриваючи проценти.

Проти інтуїтивна частина полягає в тому, що хоча платіж постійний, те, що він робить, змінюється щомісяця. Процент нараховується на те, що ви ще винні. Кожного місяця кредитодавець спочатку приймає обов'язковий процент на вашому поточному балансі, а лише залишок зменшує залишок. Оскільки залишок найвищий на початку, частка процента найбільша на початку.

Амортизація - це назва того, як кожен платіж розділяється між процентами та основною сумою з часом. Розглянемо позику в 300 000 доларів при 6,5% протягом 30 років, що становить платіж близько 1896 доларів на місяць. У самому першому місяці процент становить 6,5% / 12 від 300 000 доларів = близько 1625 доларів. Це означає, що лише близько 271 долара вашого першого платежу в 1896 доларів насправді зменшує те, що ви винні. Решта - це вартість запозичень.

Перемотування вперед до останніх років та картина перевертається. До того часу залишок невеликий, тому частка процента крихітна, а майже весь платіж врізається в основну суму. Перехрестя - місяць, де основна сума нарешті перевищує процент - приходить дивно пізно за 30-річною позикою, часто більше третини шляху. Ось чому перші роки виглядають так, ніби ви ледве робите вмятину: математично, ви не.

Графік амортизації викладає це рядок за рядком: для кожного місяця він показує платіж, скільки пішло на проценти, скільки пішло на основну суму та залишок залишок. Перегляд повної таблиці - це найшвидший спосіб зрозуміти, куди насправді йдуть ваші гроші.

Два важелі домінують у загальній вартості іпотеки. Перший - це процентна ставка: навіть дріб відсотка, об'єднаний протягом 30 років, змінює загальну на десятки тисяч. Покупні ставки - це не тривіальна економія. Друга - термін. 15-річна позика має вищий щомісячний платіж, ніж 30-річна позика однакового розміру, але вона платить набагато менше загальних процентів, тому що залишок скорочується набагато швидше, а для накопичення процента вдвічі менше місяців.

Існує середній шлях, який багато людей віддають перевагу: взяти гнучку 30-річну позику за її нижчу необхідну оплату, потім добровільно платити її як 15-річна позика, коли ваш бюджет дозволяє. Ви зберігаєте безпеку меншого обов'язкового платежу, але отримуєте багато економії на процентах. Калькулятор дозволяє вам порівняти всі три сценарії - 30-річний, 15-річний та 30-річний сплачено швидко - поруч перед обов'язком.

Основна сума та цифра процента, яку виводить калькулятор, - це сама позика, але ваш фактичний платіж за житло зазвичай пакує більше: податки на нерухомість, страхування домовласників та - якщо ваш початковий платіж був малим - страхування іпотеки. Кредитодавці часто збирають ці у рахунок depozitu поруч з платежем позики, тому сума, яка виходить з вашого банку щомісяця, може бути помітно вищою за чистої математики іпотеки.

Коли ви бюджет, розділіть цих двох. Калькулятор позики розповідає вам про вартість запозичень, яку ви можете контролювати, вибираючи ставку, термін та додаткові платежі. Податки та страхування встановлюються вашим домом та місцем розташування. Тримання їх окремо допомагає вам точно побачити, які частини платежу ви можете вплинути та на скільки.