Como os pagamentos de hipoteca realmente funcionam.

Uma hipoteca de taxa fixa tem um número de manchete: um pagamento mensal que permanece igual pela vida do empréstimo. É calculado a partir de três entradas — o valor que você pediu emprestado (o principal), a taxa de juros anual e o prazo (geralmente 15 ou 30 anos). A fórmula encontra o montante fixo único que pagará o empréstimo até exatamente zero durante o prazo enquanto cobre juros no caminho.

A parte contraintuitiva é que, embora o pagamento seja constante, o que ele faz muda a cada mês. Juros são cobrados sobre qualquer coisa que você ainda deve. A cada mês, o credor primeiro tira os juros devidos em seu saldo atual, e apenas o restante reduz o saldo. Porque o saldo é maior no começo, a fatia de juros é maior no começo.

Amortização é o nome para como cada pagamento é dividido entre juros e principal ao longo do tempo. Considere um empréstimo de $300.000 a 6,5% ao longo de 30 anos, que funciona como um pagamento de cerca de $1.896 por mês. No primeiro mês, os juros são 6,5% / 12 de $300.000 = cerca de $1.625. Isso significa que apenas cerca de $271 de seu primeiro pagamento de $1.896 realmente reduz o que você deve. O resto é o custo de pedir dinheiro emprestado.

Avance para os últimos anos e a imagem vira. Naquele ponto, o saldo é pequeno, então a fatia de juros é minúscula e quase todo o pagamento reduz principal. O crossover — o mês onde principal finalmente excede juros — vem surpreendentemente tarde em um empréstimo de 30 anos, geralmente mais de um terço do caminho. É por isso que os primeiros anos parecem que você está dificilmente fazendo um entalhe: matematicamente, você não é.

Um cronograma de amortização apresenta isto linha por linha: para cada mês mostra o pagamento, quanto foi para juros, quanto foi para principal, e o saldo restante. Ver a tabela completa é a maneira mais rápida de entender para onde seu dinheiro realmente vai.

Duas alavancas dominam o custo total de uma hipoteca. A primeira é a taxa de juros: até uma fração de um por cento, composta ao longo de 30 anos, muda o total por dezenas de milhares. Comparar taxas não é uma economia trivial. A segunda é o prazo. Um empréstimo de 15 anos tem um pagamento mensal mais alto do que um empréstimo de 30 anos do mesmo tamanho, mas paga muito menos juros totais, porque o saldo diminui muito mais rápido e há metade do número de meses para os juros acumularem.

Há um caminho do meio que muitas pessoas preferem: tomar o empréstimo flexível de 30 anos para seu pagamento obrigatório menor, então voluntariamente pagá-lo como um empréstimo de 15 anos quando seu orçamento permite. Você mantém a segurança do pagamento obrigatório menor, mas captura muito da economia de juros. Uma calculadora deixa você comparar todos os três cenários — 30 anos, 15 anos e 30 anos pagos rápido — lado a lado antes de se comprometer.

A figura de principal e juros que uma calculadora produz é o empréstimo em si, mas seu pagamento de habitação real geralmente agrupa mais: impostos sobre a propriedade, seguro dos proprietários e — se seu pagamento inicial foi pequeno — seguro de hipoteca. Os credores geralmente coletam estes em uma conta de depósito ao lado do pagamento do empréstimo, por isso o montante que sai de seu banco a cada mês pode ser notavelmente maior do que a pura matemática de hipoteca.

Quando você faz orçamento, separe os dois. A calculadora de empréstimo diz o custo de empréstimo que você pode controlar escolhendo taxa, prazo e pagamentos extras. Impostos e seguro são definidos por sua casa e localização. Mantê-los distintos ajuda você a ver exatamente quais partes do pagamento você pode influenciar e por quanto.