주택담보대출이 실제로 어떻게 작동하는지

고정금리 주택담보대출은 하나의 헤드라인 숫자를 가집니다: 대출 기간 동안 동일하게 유지되는 월간 상환입니다. 3개의 입력으로 계산됩니다 — 차입한 금액(원금), 연간 이자율, 대출 기간(보통 15년 또는 30년). 공식은 대출 기간 동안 대출을 정확히 0으로 상환하면서 이자를 포함하는 단일 고정 금액을 찾습니다.

직관에 반하는 부분은 상환이 일정하더라도, 그것이 하는 일은 매달 변한다는 것입니다. 이자는 여전히 빌린 금액에 부과됩니다. 매달 대출 기관은 먼저 현재 잔액에 대한 이자를 가져가고, 남은 것만 잔액을 줄입니다. 잔액이 시작 시점에서 가장 높기 때문에, 이자 부분도 시작 시점에서 가장 큽니다.

상환은 시간에 따라 이자와 원금 사이에서 각 상환이 어떻게 분할되는지에 대한 이름입니다. 30년 동안 6.5%의 $300,000 대출을 생각해보세요. 이는 약 월 $1,896의 상환이 나옵니다. 아주 첫 달에, 이자는 $300,000의 6.5% / 12 = 약 $1,625입니다. 이는 첫 $1,896 상환의 약 $271만 실제로 당신이 빌린 금액을 줄인다는 의미입니다. 나머지는 차입 비용입니다.

최종 연도로 빨리 감기면 그림이 뒤집힙니다. 그때까지 잔액이 작으므로, 이자 부분은 작고 거의 전체 상환이 원금을 깎아냅니다. 교차점 — 원금이 마침내 이자를 초과하는 달 — 30년 대출에서 놀랍도록 늦게 오며, 종종 1/3 이상을 통해 옵니다. 이것이 초기 년도가 마치 당신이 거의 흠집을 내고 있지 않은 것처럼 느껴지는 이유입니다: 수학적으로, 당신은 그렇지 않습니다.

상환 일정은 이를 행별로 배치합니다: 각 달에 대해 상환, 이자로 간 금액, 원금으로 간 금액, 남은 잔액을 보여줍니다. 전체 테이블을 보는 것이 당신의 돈이 실제로 어디로 가는지 이해하는 가장 빠른 방법입니다.

두 개의 지레가 주택담보대출의 총 비용을 지배합니다. 첫 번째는 이자율입니다: 30년에 걸쳐 복합되는 분수의 퍼센트도 총합을 수만 달러만큼 변경합니다. 이율 쇼핑은 사소한 절약이 아닙니다. 두 번째는 기간입니다. 15년 대출은 같은 크기의 30년 대출보다 월간 상환이 높지만, 잔액이 훨씬 빠르게 축소되고 이자가 누적되는 달의 절반이 있기 때문에, 훨씬 적은 총 이자를 지불합니다.

많은 사람들이 선호하는 중간 경로가 있습니다: 낮은 필수 상환을 위해 유연한 30년 대출을 취하고, 예산이 허락할 때 자발적으로 15년 대출처럼 상환하세요. 작은 필수 상환의 안전을 유지하지만 이자 절약의 대부분을 포착합니다. 계산기를 사용하면 당신이 약속하기 전에 세 시나리오 — 30년, 15년, 30년 빠르게 상환 — 을 나란히 비교할 수 있습니다.

계산기가 생성하는 원금 및 이자 수치는 대출 자체이지만, 실제 주택 상환은 일반적으로 더 많은 것을 묶습니다: 재산세, 주택 소유자 보험, 그리고 — 계약금이 적다면 — 주택담보대출 보험. 대출 기관은 종종 대출 상환 옆에 에스크로 계정에서 이를 수집하며, 이것이 매달 은행에서 나가는 금액이 순수 주택담보대출 수학보다 눈에 띄게 높을 수 있는 이유입니다.

예산을 세울 때, 둘을 분리하세요. 대출 계산기는 이율, 기간, 추가 상환을 선택하여 제어할 수 있는 차입 비용을 알려줍니다. 세금과 보험은 집과 위치에 의해 설정됩니다. 그들을 구분해 두면 상환의 정확히 어느 부분을 영향을 미칠 수 있는지 그리고 얼마나 많이 영향을 미칠 수 있는지 정확히 볼 수 있습니다.