كيف تعمل دفعات الرهن العقاري حقاً.

للرهن العقاري بمعدل ثابت رقم عنوان واحد: دفعة شهرية تبقى نفسها لمدة حياة القرض. يتم حسابها من ثلاث مدخلات — المبلغ الذي اقترضته (المبدأ)، معدل الفائدة السنوي، والمدة (عادة 15 أو 30 سنة). تجد الصيغة المبلغ الثابت الفردي الذي سيسدد القرض إلى بالضبط صفر على المدى أثناء تغطية الفائدة على طول الطريق.

الجزء المضاد للحدس هو أنه على الرغم من أن الدفعة ثابتة، ما تفعله يتغير كل شهر واحد. يتم فرض الفائدة على كل ما تزال عليك. كل شهر، المقرض أولاً يأخذ الفائدة المستحقة على رصيدك الحالي، وفقط المتبقي يقلل الرصيد. لأن الرصيد أعلى في البداية، شريحة الفائدة هي الأكبر في البداية.

الإطفاء هو الاسم لكيفية تقسيم كل دفعة بين الفائدة والمبدأ بمرور الوقت. ضع في الاعتبار قرض $300,000 بـ 6.5% على مدى 30 سنة، والذي ينتج عنه دفعة حوالي $1,896 شهرياً. في الشهر الأول جداً، الفائدة هي 6.5% / 12 من $300,000 = حوالي $1,625. هذا يعني فقط حوالي $271 من أول $1,896 دفعة الخاصة بك فعلاً تقلل من ما تدين به. الباقي هو تكلفة الاقتراض.

قفزة إلى السنوات الأخيرة والصورة تقلب. بحلول ذلك الوقت الرصيد صغير، لذا شريحة الفائدة صغيرة وتقريباً كل الدفعة تقشطها من المبدأ. الانتقال — الشهر حيث المبدأ أخيراً يتجاوز الفائدة — يأتي بشكل مفاجئ في وقت متأخر على قرض 30 سنة، غالباً ما يزيد عن ثلث الطريق. هذا هو السبب في أن السنوات الأولى تشعر بأنك تكاد تترك علامة: رياضياً، أنت لا.

جدول الإطفاء يضع هذا صفاً تلو الآخر: لكل شهر يظهر الدفعة، كم ذهب للفائدة، كم ذهب للمبدأ، والرصيد المتبقي. رؤية الجدول الكامل هي أسرع طريقة لفهم مكان أموالك يذهب فعلاً.

رافعتان يسيطران على التكلفة الإجمالية للرهن العقاري. الأول هو معدل الفائدة: حتى جزء صغير من المئة، مركب على مدى 30 سنة، يغير الإجمالي بعشرات الآلاف. التسوق بالمعدلات ليس توفير تافه. الثاني هو المدة. قرض 15 سنة له دفعة شهرية أعلى من قرض 30 سنة من نفس الحجم، لكنه يدفع فائدة إجمالية أقل بكثير، لأن الرصيد ينكمش بكثير أسرع وهناك نصف عدد الأشهر للفائدة للتراكم.

هناك طريق وسط يفضلها الكثير من الناس: خذ قرض 30 سنة مرن للدفعة المطلوبة المنخفضة، ثم طواعية دفعها مثل قرض 15 سنة عندما يسمح ميزانيتك. تحتفظ بأمان الدفعة الإلزامية الأصغر لكن تلتقط الكثير من توفير الفائدة. تتيح الحاسبة لك مقارنة جميع السيناريوهات الثلاثة — 30 سنة، 15 سنة، و 30 سنة دفعت بسرعة — جنباً إلى جنب قبل الالتزام.

الرقم الأساسي والفائدة التي تنتجها حاسبة هي القرض نفسه، لكن دفعة السكن الفعلية الخاصة بك عادة ما تجمع أكثر: ضرائب الممتلكات، التأمين على صاحب المنزل، و — إذا كانت دفعتك الأولية صغيرة — تأمين الرهن العقاري. غالباً ما يقوم المقرضون بجمع هذه في حساب الكمال جنباً إلى جنب مع دفعة القرض، وهذا هو السبب في أن المبلغ الذي يترك بنكك كل شهر يمكن أن يكون ملحوظاً أعلى من رياضيات الرهن العقاري الخالصة.

عند الميزانية، فصل الاثنين. حاسبة القروض تخبرك تكلفة الاقتراض التي يمكنك التحكم بها باختيار المعدل والمدة والدفعات الإضافية. الضرائب والتأمين مجموعة من قبل منزلك وموقعك. الاحتفاظ بهم منفصلاً يساعدك في رؤية بالضبط أي أجزاء من الدفعة يمكنك التأثير فيها وبمقدار كم.