Cách hoạt động của các khoản thanh toán thế chấp.

Thế chấp lãi suất cố định có một con số tiêu đề: khoản thanh toán hàng tháng vẫn giữ nguyên suốt đời khoản vay. Nó được tính toán từ ba đầu vào — số tiền bạn đã vay (gốc), lãi suất hàng năm và kỳ hạn (thường là 15 hoặc 30 năm). Công thức tìm thấy một lượng cố định duy nhất sẽ trả khoản vay xuống chính xác bằng không trong kỳ hạn trong khi bao gồm lãi suất.

Phần phản trực quan là mặc dù khoản thanh toán là không đổi, những gì nó làm thay đổi mỗi tháng. Lãi suất được tính trên bất kỳ thứ gì bạn vẫn nợ. Mỗi tháng, người cho vay đầu tiên lấy lãi suất do trên số dư hiện tại của bạn, và chỉ phần còn lại giảm số dư. Vì số dư cao nhất ở đầu, lát lãi suất lớn nhất ở đầu.

Amortization là tên gọi cho cách mỗi khoản thanh toán được chia giữa lãi suất và gốc theo thời gian. Xem xét khoản vay $300.000 ở mức 6,5% trong 30 năm, hoạt động khoảng $1.896 một tháng. Trong tháng đầu tiên, lãi suất là 6,5% / 12 của $300.000 = khoảng $1.625. Điều đó có nghĩa là chỉ khoảng $271 của khoản thanh toán $1.896 đầu tiên của bạn thực sự giảm những gì bạn nợ. Phần còn lại là chi phí vay.

Tua nhanh đến những năm cuối cùng và bức tranh lật. Khi đó, số dư nhỏ, vì vậy lát lãi suất rất nhỏ và hầu như toàn bộ khoản thanh toán cắt vào gốc. Sự giao nhau — tháng mà gốc cuối cùng vượt quá lãi — xuất hiện muộn một cách ngạc nhiên trên khoản vay 30 năm, thường là hơn một phần ba theo cách. Đây là lý do tại sao những năm đầu cảm thấy như bạn hầu như không tạo ra một dent: toán học, bạn không phải.

Lịch trình amortization đặt ra điều này hàng từng hàng: đối với mỗi tháng, nó hiển thị khoản thanh toán, số tiền đã đi vào lãi, số tiền đã vào gốc, và số dư còn lại. Xem bảng đầy đủ là cách nhanh nhất để hiểu tiền của bạn thực sự đi đâu.

Hai đòn bẩy chi phối tổng chi phí của thế chấp. Thứ nhất là lãi suất: thậm chí một phần của một phần trăm, gộp trong 30 năm, thay đổi tổng cộng hàng chục nghìn. Tỷ lệ mua sắm không phải là tiết kiệm tầm thường. Thứ hai là kỳ hạn. Khoản vay 15 năm có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn khoản vay 30 năm có cùng kích thước, nhưng nó trả lãi tổng ít hơn nhiều, vì số dư co lại nhanh hơn nhiều và có ít hơn nửa số tháng để lãi suất tích lũy.

Có một con đường giữa mà nhiều người thích: lấy khoản vay 30 năm linh hoạt cho khoản thanh toán bắt buộc thấp hơn, sau đó tự nguyện trả nó như một khoản vay 15 năm khi ngân sách của bạn cho phép. Bạn giữ sự an toàn của khoản thanh toán bắt buộc nhỏ hơn nhưng chụp lãi tiết kiệm rất nhiều. Một máy tính cho phép bạn so sánh tất cả ba kịch bản — 30 năm, 15 năm và 30 năm được thanh toán nhanh — cạnh nhau trước khi bạn cam kết.

Số liệu gốc-và-lãi mà một máy tính sản xuất là khoản vay chính nó, nhưng khoản thanh toán nhà thực tế của bạn thường gói gọn nhiều hơn: thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, và — nếu khoản đặt cọc của bạn nhỏ — bảo hiểm thế chấp. Các lenders thường thu thập những điều này trong một tài khoản ký quỹ cùng với khoản thanh toán khoản vay, đó là lý do tại sao số tiền rời khỏi ngân hàng của bạn mỗi tháng có thể cao hơn một cách đáng chú ý so với toán học thế chấp thuần túy.

Khi bạn ngân sách, hãy phân tách hai. Máy tính khoản vay cho bạn biết chi phí vay bạn có thể kiểm soát bằng cách chọn tỷ lệ, kỳ hạn và khoản thanh toán bổ sung. Thuế và bảo hiểm được đặt bởi nhà của bạn và vị trí. Giữ chúng riêng biệt giúp bạn xem chính xác những phần nào của khoản thanh toán bạn có thể ảnh hưởng và bao nhiêu.