Mortgage ödemeleri gerçekten nasıl çalışıyor.

Sabit oranlı bir mortgage bir başlık numarasına sahiptir: kredinin yaşamı boyunca aynı kalan bir aylık ödeme. Üç girdiden hesaplanır — ödünç aldığınız miktarı (anapara), yıllık faiz oranı ve vade (genellikle 15 veya 30 yıl). Formül, vade boyunca krediyi tam olarak sıfıra çözerek ve yol boyunca faiz karşılayacak tek bir sabit tutarı bulur.

Garip kısım, ödeme sabit olmasına rağmen, yaptığı şeyin her ay değişmesidir. Faiz hala olduğunuz şeye çalışılır. Her ay, borç veren önce mevcut bakiyenizde ödenmesi gereken faizi alır ve yalnızca kalan bakiyeyi azaltır. Bakiye başlangıçta en yüksek olduğu için, faiz dilimi başlangıçta en büyüktür.

Amortisman, her ödemenin zaman içinde faiz ve anapara arasında nasıl bölündüğünün adıdır. 6.5% ile 30 yıl içinde 300.000 dolarlık bir kredi düşünün, bu ayda yaklaşık 1.896 dolar tutarına maloluyor. İlk ayda, faiz 6.5% / 12 / 300.000 dolardır = yaklaşık 1.625 dolar. Bu, ilk 1.896 dolarlık ödemenizin yalnızca 271 dolarının borçlanma maliyetini azalttığı anlamına gelir. Geri kalan ödüncü alınan maliyetidir.

Son yıllara hızlı kuru ve resim flip. O zaman bakiye küçüktür, bu nedenle faiz dilimi muhtaç ve neredeyse tüm ödeme anaparadan çiviyle ayrılır. Crossover — anapara nihayet faizi aşan ay — 30 yıllık bir kredide şaşırtıcı derecede geç gelir, genellikle üçte biri ötesinde. Bu, erken yılların bozuldu gibi hissettiğinizin nedenidir: matematiksel olarak, siz değilsiniz.

Amortisman takvimi bunu satır satır ortaya çıkarır: her ay için ödemeyi, ne kadar faiz olduğunu, ne kadarı anaparaya gitti ve kalan bakiyeyi gösterir. Tam tabloyu görmek, paranızın gerçekten nereye gittiğini anlamanın en hızlı yoludur.

İki leva mortgage'ın toplam maliyetinde hakim. Birincisi faiz oranıdır: 30 yıl içinde birleştirilen bile bir yüzde kesirli, toplam on binlerce değişiklikleri. Oran alışveriş yapmak önemsiz bir tasarrufu değildir. İkincisi vade. 15 yıllık bir kredi, aynı boyutun 30 yıllık bir kredisinden daha yüksek bir aylık ödeme olur, ancak çok daha az toplam faiz öder, çünkü bakiye çok daha hızlı shrınkler ve faiz tahakkuk ettirmek için yarı yarıya kadar ay vardır.

Pek çok insanın tercih ettiği bir orta yol vardır: esnek 30 yıllık krediyi daha düşük gerekli ödeme için alın, ardından bütçeniz izin verdiğinde gönüllü olarak 15 yıllık bir krediyi ödeyin. Daha küçük zorunlu ödemenin güvenliğini kaybedersiniz, ancak faiz tasarrufu çoğunluğunu yakalarsınız. Bir hesaplayıcı, taahhüt etmeden önce üç senaryoyu yan yana karşılaştırmanıza izin verir — 30 yıl, 15 yıl ve 30 yıl hızlı ödedi.

Bir hesaplayıcının ürettiği anapara ve faiz rakamı kredinin kendisidir, ancak gerçek konut ödemeniz genellikle daha fazlasını bundles: emlak vergileri, ev sahipleri sigortası ve — down ödemeniz küçük olsa da — mortgage sigortası. Borç verenler, genellikle bu hepsi bir emanet hesabında kredi ödemesinin yanında toplarlar, bu yüzden banka hesabından her ay çıkan tutar, saf mortgage matematiğinden belirgin biçimde daha yüksek olabilir.

Bütçe budunda, ikisini ayırın. Kredi hesaplayıcı, oran, vade ve ek ödemeler seçerek kontrol edebileceğiniz ödünç alma maliyetini anlatır. Vergiler ve sigorta eviniz ve konumunuzda ayarlanmıştır. Onları farklı tutmak, ödemenin hangi bölümlerini tam olarak etkileyebileceğinizi ve ne kadarını görenize yardımcı olur.