ประเด็นสำคัญ
- 01การชำระเงินแบบคงที่ของคุณครอบคลุมดอกเบี้ยก่อน จากนั้นสิ่งใดก็ตามที่เหลือจึงจ่ายออกเงินต้น
- 02ตั้งแต่เริ่มต้น ส่วนใหญ่ของการชำระเงินแต่ละครั้งเป็นดอกเบี้ย ปลายกำหนดเวลาของสินเชื่อ ส่วนใหญ่เป็นเงินต้น - การเปลี่ยนแปลงนั้นเรียกว่า amortization
- 03การชำระเงินเพิ่มเติมไปโดยตรงไปยังเงินต้น ซึ่งลบล้างดอกเบี้ยในอนาคตทั้งหมดที่ยอดคงเหลือนั้นอาจต้องจ่าย
การชำระเงินรายเดือนมาจากไหน
จำนองอัตราคงที่มีหนึ่งหมายเลขหลัก: การชำระเงินรายเดือนที่คงอยู่ตลอดอายุของสินเชื่อ มันคำนวณจากอินพุตสามตัว - จำนวนเงินที่คุณยืม (เงินต้น) อัตราดอกเบี้ยประจำปี และระยะเวลา (โดยปกติ 15 หรือ 30 ปี) สูตรค้นหาจำนวนคงที่เดียวที่จะจ่ายสินเชื่อลงไปเป็นศูนย์พอดีในช่วงเวลาปกปิดดอกเบี้ยไปด้วย
ส่วนที่ไม่สัญชาตญาณคือแม้ว่าการชำระเงินคงที่ แต่สิ่งที่มันทำจะเปลี่ยนไปทุกเดือน ดอกเบี้ยคิดจากสิ่งที่คุณยังคงเป็นหนี้อยู่ ทุกเดือน ผู้ให้กู้จะได้ดอกเบี้ยครั้งแรกตามยอดคงเหลือปัจจุบันของคุณ และเฉพาะสิ่งที่เหลือเท่านั้นที่ลดยอดคงเหลือ เนื่องจากยอดคงเหลือสูงสุดในตอนเริ่มต้น ส่วนดอกเบี้ยจึงใหญ่ที่สุดในตอนเริ่มต้น
Amortization: การแบ่งที่เปลี่ยนแปลง
Amortization คือชื่อว่าการชำระเงินแต่ละครั้งแบ่งออกระหว่างดอกเบี้ยและเงินต้นตามเวลาอย่างไร พิจารณาสินเชื่อ 300,000 ดอลลาร์ที่อัตรา 6.5% ในช่วง 30 ปี ซึ่งคิดเป็นการชำระเงินประมาณ 1,896 ดอลลาร์ต่อเดือน ในเดือนแรก ดอกเบี้ยคือ 6.5% / 12 ของ 300,000 ดอลลาร์ = ประมาณ 1,625 ดอลลาร์ ซึ่งหมายความว่ามีเพียงประมาณ 271 ดอลลาร์ของการชำระเงินครั้งแรก 1,896 ดอลลาร์เท่านั้นที่ลดสิ่งที่คุณเป็นหนี้จริง ส่วนที่เหลือคือต้นทุนของการยืม
ข้ามไปข้างหน้าปีสุดท้ายและภาพพลิกกลับ ตามเวลานั้น ยอดคงเหลือมีขนาดเล็ก ดังนั้นส่วนดอกเบี้ยจึงเล็กน้อยและเกือบทั้งการชำระเงินทั้งหมดจึงหักเงินต้น Crossover - เดือนที่เงินต้นสุดท้ายเกินดอกเบี้ย - มาถึงสายประหลาดบน 30 สินเชื่อปี บ่อยครั้งมากกว่าหนึ่งในสาม นี่คือเหตุผลว่าทำไมปีแรก ๆ จึงรู้สึกเหมือนคุณแทบจะทำให้บัญชีเสียหาย: ตามสูตรคณิตศาสตร์ คุณไม่ได้
ตารางเวลา amortization วางสิ่งนี้ออกแบบต่อแบบ: สำหรับแต่ละเดือนจะแสดงการชำระเงิน จำนวนเงินที่ไปดอกเบี้ย จำนวนที่ไปเงินต้น และยอดคงเหลือคงเหลือ การเห็นตารางเต็มคือวิธีที่เร็วที่สุดในการเข้าใจว่าเงินของคุณไปไหนจริง ๆ
วิธีสร้างแบบจำลองจำนองของคุณ
มากกว่าการเชื่อใจในกฎแม่มือ ให้เสียบหมายเลขจริงและดูตารางเวลาเปลี่ยนแปลง
- 01
เปิดเครื่องคิดเลขจำนอง
ไปที่เครื่องคิดเลขจำนองของ Handytool มันทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณโดยไม่ต้องลงทะเบียน
- 02
ป้อนจำนวนสินเชื่อ อัตรา และระยะเวลา
ใส่สิ่งที่คุณวางแผนจะยืม อัตราดอกเบี้ยที่คุณได้รับอัญมณี และความยาวของสินเชื่อ
- 03
อ่านการชำระเงินและดอกเบี้ยทั้งหมด
ดูการชำระเงินรายเดือนของคุณและสิ่งสำคัญเท่านั้นคือดอกเบี้ยทั้งหมดที่คุณจะจ่ายตลอดระยะเวลาเต็ม
- 04
เพิ่มการชำระเงินเพิ่มเติม
ลองเพิ่มจำนวนเงินเพิ่มเติมรายเดือนหรือเพียงครั้งเดียวและดูว่ากี่ปีและดอกเบี้ยเท่าไรที่มันลบออก
วิธีระยะและอัตราย้ายตัวเลข
สองคนมีชาติของต้นทุนรวมของจำนอง อย่างแรกคือดอกเบี้ย: แม้แต่เศษส่วนของเปอร์เซ็นต์ รวมทบมากกว่า 30 ปี เปลี่ยนทั้งหมดโดยหลายหมื่น การช้อปปิ้งอัตราไม่ได้เป็นการประหยัดที่ไม่มีนัยสำคัญ ประการที่สองคือระยะเวลา สินเชื่อ 15 ปีมีการชำระเงินรายเดือนที่สูงกว่าสินเชื่อ 30 ปีที่มีขนาดเดียวกัน แต่มันจ่ายดอกเบี้ยรวมน้อยมาก เพราะยอดคงเหลือหดตัวเร็วกว่ามากและมีครึ่งหนึ่งของจำนวนเดือนสำหรับดอกเบี้ยในการสะสม
มีเส้นทางกลาง ๆ ที่หลายคนชอบ: ใช้สินเชื่อแบบยืดหยุ่น 30 ปีสำหรับการชำระเงินที่ต่ำกว่า จากนั้นจ่ายเป็นสินเชื่อ 15 ปีโดยสมัครใจเมื่อตั้งบประมาณของคุณอนุญาต คุณเก็บความปลอดภัยของการชำระเงินแบบบังคับที่เล็กกว่า แต่ได้รับการประหยัดดอกเบี้ยจำนวนมาก เครื่องคิดเลขให้คุณเปรียบเทียบสถานการณ์ทั้งสาม - 30 ปี 15 ปี และ 30 ปีที่จ่ายได้อย่างรวดเร็ว - เคียงข้างกันก่อนที่คุณจะตั้งใจ
การชำระเงินไม่ใช่ต้นทุนทั้งหมด
รูปหลักและดอกเบี้ยที่เครื่องคิดเลขสร้างคือสินเชื่อเอง แต่การชำระเงินที่อยู่อาศัยจริง ๆ ของคุณมักจะรวมไป: ภาษีทรัพย์สิน การประกันภัยเจ้าของบ้าน และ - หากการลงชำระเงินล่วงหน้าของคุณมีขนาดเล็ก - ประกันภัยจำนอง ผู้ให้กู้มักเก็บเงินเหล่านี้ไว้ในบัญชี escrow พร้อมกับการชำระเงินสินเชื่อ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำเมื่อจำนวนที่ออกจากธนาคารของคุณทุกเดือนสามารถสูงกว่าคณิตศาสตร์จำนองบริสุทธิ์ได้อย่างเห็นได้ชัด
เมื่อคุณตั้งบประมาณ แยกสองส่วน เครื่องคิดเลขสินเชื่อบอกคุณต้นทุนการยืมที่คุณสามารถควบคุมได้โดยเลือกอัตรา ระยะเวลา และการชำระเงินเพิ่มเติม ภาษีและการประกันภัยตั้งไว้โดยบ้านและตำแหน่งของคุณ การเก็บมันจึงชัดเจนช่วยให้คุณเห็นว่าส่วนไหนของการชำระเงินที่คุณสามารถมีอิทธิพลและจำนวนเท่าไหร่
Mortgage math FAQ
ทำไมการชำระเงินจำนองแรกของฉันจึงเป็นดอกเบี้ยมากมาย?
ดอกเบี้ยคิดจากยอดคงเหลือของคุณซึ่งสูงสุดในช่วงเริ่มต้นของสินเชื่อ ดังนั้นส่วนดอกเบี้ยของการชำระเงินแต่ละครั้งจึงใหญ่ที่สุดในช่วงต้น และเฉพาะสิ่งที่เหลือเท่านั้นที่ลดเงินต้น เมื่อยอดคงเหลือลดลง ส่วนดอกเบี้ยจะหดตัวและการชำระเงินเพิ่มเติมมากขึ้นไปจ่ายคืนสิ่งที่คุณเป็นหนี้
การชำระเงินจำนองพิเศษจริง ๆ ประหยัดเงินหรือไม่?
ใช่ อย่างมีนัยสำคัญ การชำระเงินเพิ่มเติมไปทั้งหมดไปยังเงินต้น ซึ่งยกเลิกดอกเบี้ยในอนาคตทั้งหมดที่ยอดคงเหลือนั้นจะสะสม แม้แต่การชำระเงินเพิ่มเติมหนึ่งปีก็สามารถลดสินเชื่อ 30 ปีได้หลายปีและประหยัดดอกเบี้ยหลายพันดอลลาร์
ตารางเวลา amortization คืออะไร?
มันเป็นตารางรายเดือนแสดงว่าการชำระเงินแต่ละครั้งแบ่งระหว่างดอกเบี้ยและเงินต้นและยอดคงเหลือลดลงอย่างไร มันเปิดเผยว่าเมื่อไรในการแบ่งชีวิตของสินเชื่อเมื่อเงินต้นเริ่มเกินดอกเบี้ย
จำนอง 15 ปีหรือ 30 ปีดีกว่า?
สินเชื่อ 15 ปีมีต้นทุนมากขึ้นต่อเดือน แต่ต้นทุนดอกเบี้ยรวมน้อยมากตั้งแต่เดือน จำนอง 30 ปีมีการชำระเงินที่ต่ำกว่าและความยืดหยุ่นมากขึ้น ผู้ยืมหลายคนใช้สินเชื่อ 30 ปีและจ่ายเพิ่มเติมเพื่อให้ได้การประหยัดแบบ 15 ปีโดยไม่ต้องมีการชำระเงินแบบบังคับที่สูงขึ้น