Cum funcționează de fapt plățile ipotecare.

O ipotecă cu rată fixă ​​are un număr principal: o plată lunară care rămâne aceeași pentru toată viața împrumutului. Se calculează din trei date — suma pe care ai împrumut-o (principalul), rata anuală a dobânzii și termenul (de obicei 15 sau 30 de ani). Formula găsește suma fixă ​​unică care va plăti împrumutul la exact zero pe parcursul termenului în timp ce acoperă dobânda pe cale.

Partea contraintuitiv este că, deși plata este constantă, ceea ce o face se schimbă în fiecare lună. Dobânda este acuzată pe ceea ce mai datorezi. În fiecare lună, creditorul mai întâi ia dobânda datorată pe soldul dvs. curent și doar restul reduce soldul. Deoarece soldul este cel mai mare la început, feliile de dobândă este cea mai mare la început.

Amortizare este numele pentru modul în care fiecare plată este împărțită între dobândă și principal în timp. Luați în considerare un împrumut de 300.000 $ la 6,5% pe 30 de ani, ceea ce se ridică la o plată de aproximativ 1.896 dolari pe lună. În luna mai întâi, dobânda este 6,5% / 12 din 300.000 $ = aproximativ 1.625 dolari. Asta înseamnă că doar aproximativ 271 de dolari din prima plată de 1.896 dolari ai dvs. reduce de fapt ceea ce datorezi. Restul este costul împrumutului.

Saltare înainte la ultimii ani și poza se răstoarne. La acel moment soldul este mic, deci feliile de dobândă este infim și aproape toată plata se taie în principal. Traversarea — luna în care principalul în sfârşit depășește dobânda — vine surprinzător de târziu pe un împrumut de 30 de ani, adesea mai mult de o treime din calea prin el. Aceasta este motivul pentru care primii ani se simt ca și cum abia faci o crestătură: matematic, nu o faci.

Un program de amortizare pune asta rând cu rând: pentru fiecare lună arată plata, cât a fost la dobândă, cât a fost la principal și soldul rămas. A vedea tabelul complet este cel mai rapid mod de a înțelege unde merge banii dvs. de fapt.

Două pârghii domină costul total al unei ipoteci. Primul este rata dobânzii: chiar și o fracțiune dintr-un procent, compuse pe 30 de ani, schimbă totalul cu zeci de mii. Ratele de cumpărare nu sunt o economie banală. Al doilea este termenul. Un împrumut de 15 ani are o plată lunară mai mare decât un împrumut de 30 de ani de aceeași dimensiune, dar plătește mult mai puțin dobândă totală, deoarece soldul se micșorează mult mai repede și sunt jumătate din luni pentru ca dobânda să se acumuleze.

Există o cale de mijloc pe care o preferă mulți oameni: luați împrumutul flexibil de 30 de ani pentru plata necesară mai mică, apoi plătiți voluntar ca un împrumut de 15 ani atunci când bugetul vă permite. Păstrezi siguranța plății obligatorii mai mici, dar captezi o mare parte din economiile de dobândă. Un calculator vă permite să comparați toate trei scenarii — 30 de ani, 15 ani și 30 de ani plătiți rapid — umă în umă înainte de a vă angaja.

Cifra de principal și dobândă pe care o produce un calculator este împrumutul în sine, dar plata reală a locuinței dvs. de obicei se include în mai mult: taxe de proprietate, asigurări proprietari și — dacă plata dvs. în avans era mică — asigurare ipotecară. Creditorii adesea colectează acestea într-un cont depozit în paralel cu plata împrumutului, motiv pentru care suma care iese din banca dvs. în fiecare lună poate fi notabil mai mare decât matematica ipotecii pure.

Când bugetezi, desparte-i pe cei doi. Calculatorul de împrumut vă spune costul împrumutului pe care îl puteți controla prin alegerea rate, termen și plăți suplimentare. Taxele și asigurarea sunt stabilite de casa dvs. și locație. Ținerea lor separă vă ajută să vedeți exact ce părți din plată puteți influența și cât de mult.