Jak naprawdę działają spłaty kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu ma jedną główną liczbę: miesięczną spłatę, która pozostaje taka sama przez całą długość kredytu. Jest ona obliczana z trzech wartości — kwoty, którą pożyczyłeś (kapitał), rocznej stopy procentowej i okresu (zwykle 15 lub 30 lat). Formuła znajduje jedną stałą kwotę, która spłaci kredyt dokładnie do zera przez okres, jednocześnie pokrywając oprocentowanie.

Nieintuicyjna część to to, że chociaż spłata jest stała, to, co robi, zmienia się co miesiąc. Oprocentowanie jest naliczane na to, co wciąż jesteś winny. Co miesiąc, pożyczkodawca najpierw bierze należne oprocentowanie na Twoje obecne saldo, a tylko pozostała część zmniejsza saldo. Ponieważ saldo jest najwyższe na początek, oprocentowanie jest największe na początek.

Amortyzacja to nazwa sposobu, w jaki każda spłata dzieli się między oprocentowanie a kapitał w czasie. Weź pod uwagę kredyt w wysokości 300 000 USD przy 6,5% na 30 lat, co wynosi około 1896 USD miesięcznie. W samym pierwszym miesiącu oprocentowanie wynosi 6,5% / 12 z 300 000 USD = około 1625 USD. To oznacza, że tylko około 271 USD z Twojej pierwszej spłaty 1896 USD faktycznie zmniejsza to, co jesteś winny. Reszta to koszt pożyczania.

Przeskoczyć do ostatnich lat i obraz się odwraca. Do tego czasu saldo jest małe, więc oprocentowanie jest znikome i prawie cała spłata zmniejsza kapitał. Przejście — miesiąc, w którym kapitał wreszcie przewyższa oprocentowanie — przychodzi zaskakująco późno na 30-letnim kredycie, często więcej niż trzecia droga. To dlatego wczesne lata wyglądają na to, że ledwie robiasz wrażenie: matematycznie, nie robisz.

Harmonogram amortyzacji odkłada to rząd po rządzie: dla każdego miesiąca pokazuje spłatę, ile poszło na oprocentowanie, ile poszło na kapitał i pozostałe saldo. Zobaczenie pełnej tabeli to najszybszy sposób na zrozumienie, gdzie faktycznie trafiają Twoje pieniądze.

Dwie dźwignie dominują całkowitym kosztem kredytu hipotecznego. Pierwsza to oprocentowanie: nawet ułamek procenta, spiętrzony na 30 lat, zmienia total o dziesiątki tysięcy. Kodzenie stawek to nietrywialny oszczęd. Druga to okres. Kredyt 15-letni ma wyższą miesięczną spłatę niż 30-letni kredyt tego samego rozmiaru, ale płaci znacznie mniej całkowitego oprocentowania, ponieważ saldo zmniejsza się znacznie szybciej i jest połowa tyle miesięcy dla oprocentowania do naliczenia.

Jest droga pośrednia, którą wiele osób preferuje: wziąć elastyczny kredyt 30-letni dla jego niższej wymaganej spłaty, następnie dobrowolnie płacić go jak kredyt 15-letni, gdy Twój budżet na to pozwala. Zachowujesz bezpieczeństwo mniejszej obowiązkowej spłaty, ale wychwycujesz wiele oszczędności oprocentowania. Kalkulator pozwala porównać wszystkie trzy scenariusze — 30-letni, 15-letni i 30-letni-płacony-szybko — obok siebie, zanim się zacommitujesz.

Liczba głównego kapitału i oprocentowania, którą produkuje kalkulator, to sam kredyt, ale Twoja faktyczna spłata mieszkaniowa zwykle zawiera więcej: podatki od nieruchomości, ubezpieczenie właścicieli domów i — jeśli Twoja wpłata była mała — ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Pożyczkodawcy często zbierają te na koncie escrow obok spłaty kredytu, dlatego kwota, która opuszcza Twój bank każdego miesiąca, może być zauważalnie wyższa niż czysty matematyka kredytu hipotecznego.

Gdy budzujesz budżet, oddziel te dwa. Kalkulator kredytu mówi Ci koszt pożyczania, który możesz kontrolować, wybierając stawkę, okres i dodatkowe spłaty. Podatki i ubezpieczenie są ustalane przez Twój dom i lokalizację. Trzymanie ich odrębnie pomaga Ci zobaczyć dokładnie, które części spłaty możesz wpłynąć i o ile.