住宅ローン支払いの本当の仕組み

固定金利住宅ローンには1つの主要な数字があります。ローンの生涯にわたって同じままの月々の支払いです。これは3つの入力から計算されます。借りた金額（元本）、年間金利、返済期間（通常15年または30年）。数式は、利子をカバーしながら、期間にわたってローンを正確にゼロまで返済する単一の固定金額を見つけます。

直感に反する部分は、支払いが一定であるという事実にもかかわらず、その毎月の効果が変わるということです。利子は、あなたがまだ借りている金額に対して請求されます。毎月、貸し手はまず現在の残高に対して利息を支払い、残りだけがバランスを減らします。バランスは最初が最も高いため、利子のスライスは最初が最も大きいです。

償却は、時間の経過とともに各支払いが利子と元本の間でどのように分割されるかの名前です。6.5% の 30 年間で $300,000 ローンを考えてください。これは月々約 $1,896 の支払いになります。最初の月、利子は $300,000 の 6.5% / 12 = 約 $1,625 です。つまり、最初の $1,896 の支払いのうち約 $271 だけが、あなたが借りているものを減らします。残りは借入金です。

最終年まで早送りしてください。その時点では、バランスが小さいため、利子のスライスはちっぽけで、ほぼ全体の支払いが元本に貢献しています。クロスオーバー —元本が最終的に利子を超える月— は、30年のローンの場合、3分の1以上経過してから来ることが多く、驚くほど遅くなります。これが早期が傷をほとんど作っていないように感じる理由です。数学的には、あなたはそうではありません。

償却予定表がこれを行ごとに配置します。毎月の支払い、利子に行った額、元本に行った額、残りのバランスを示します。全表を見ることは、お金が実際にどこに行くかを理解する最速の方法です。

住宅ローンの総費用を支配する2つのレバーがあります。最初は金利です。わずかなパーセント、30年以上に複合化しても、総額は数万ドル変わります。金利を調べることは些細な節約ではありません。2番目は返済期間です。15年ローンは同じサイズの30年ローンよりも高い月々の支払いを持っていますが、バランスがはるかに速く縮小し、利子が発生する月が半分しかないため、はるかに少ない総利子を支払います。

多くの人々が好む中間パスがあります。柔軟な30年ローンを低い必須支払いのために取り、次に予算が許可する場合、自発的に15年ローンのようにそれを支払います。より小さな必須支払いの安全性を保持しますが、利子節約の多くをキャプチャします。計算機を使用すると、3つのシナリオすべても並べて比較できます。30年、15年、30年で迅速に支払われます。

計算機が生成する元本と利子の数字はローン自体ですが、実際のあなたの住宅支払いは通常、より多くをバンドルします。固定資産税、住宅所有者保険、そして—あなたのダウンペイメントが小さかった場合—住宅ローン保険。貸し手はしばしば、ローン支払いと共にエスクロー口座でこれらを収集します。これが、毎月銀行を離れる金額が純粋な住宅ローン計算よりも著しく高いことが多い理由です。

予算を立てるときは、2つを分離してください。ローン計算機は、金利、期間、追加支払いを選択することで制御できる借入金コストを示しています。税金と保険は、あなたの家と場所によって決められます。それらを明確に保つことで、支払いのどの部分に影響を与えることができ、どの程度かを正確に確認するのに役立ちます。