Come funzionano veramente i pagamenti dei mutui.

Un mutuo a tasso fisso ha un numero principale: un pagamento mensile che rimane lo stesso per tutta la durata del prestito. Viene calcolato da tre input — l'importo che hai preso in prestito (il capitale), il tasso di interesse annuale e la durata (di solito 15 o 30 anni). La formula trova il singolo importo fisso che estinguerà il prestito a esattamente zero nel termine mentre copre gli interessi lungo il percorso.

La parte controintuitiva è che sebbene il pagamento sia costante, quello che fa cambia ogni singolo mese. Gli interessi vengono addebitati su quello che devi ancora. Ogni mese, il prestatore prima prende gli interessi dovuti sul tuo saldo attuale, e solo quello che rimane riduce il saldo. Poiché il saldo è più alto all'inizio, la fetta di interesse è più grande all'inizio.

L'ammortamento è il nome per come ogni pagamento è diviso tra interessi e capitale nel tempo. Considera un prestito di $ 300.000 al 6,5% in 30 anni, che si riduce a un pagamento di circa $ 1.896 al mese. Nel primo mese, gli interessi sono 6,5% / 12 di $ 300.000 = circa $ 1.625. Ciò significa che solo circa $ 271 del tuo primo pagamento di $ 1.896 riduce effettivamente quello che devi. Il resto è il costo del prestito.

Avanti veloce negli ultimi anni e il quadro si capovolge. A quel punto il saldo è piccolo, quindi la fetta di interesse è minuscola e quasi l'intero pagamento riduce il capitale. L'incrocio — il mese in cui il capitale finalmente supera gli interessi — arriva sorprendentemente tardi su un prestito di 30 anni, spesso più di un terzo del percorso. Ecco perché i primi anni sembrano che tu stia a malapena facendo una tacca: matematicamente, non lo sei.

Un piano di ammortamento lo espone riga per riga: per ogni mese mostra il pagamento, quanto è andato agli interessi, quanto è andato al capitale e il saldo rimanente. Vedere la tabella completa è il modo più veloce per capire dove va effettivamente il tuo denaro.

Due leve dominano il costo totale di un mutuo. La prima è il tasso di interesse: anche una frazione di percento, composto in 30 anni, cambia il totale di decine di migliaia. Fare shopping sui tassi non è un risparmio banale. Il secondo è la durata. Un prestito di 15 anni ha un pagamento mensile più alto di un prestito di 30 anni della stessa dimensione, ma paga molto meno interessi totali, perché il saldo si riduce molto più velocemente e ci sono metà dei mesi per l'accumulazione di interessi.

C'è una via di mezzo che molte persone preferiscono: prendere il flessibile prestito di 30 anni per il suo pagamento obbligatorio più basso, quindi pagarlo volontariamente come un prestito di 15 anni quando il tuo budget lo consente. Mantieni la sicurezza del pagamento obbligatorio più piccolo ma catturi gran parte dei risparmi di interessi. Un calcolatore ti consente di confrontare tutti e tre gli scenari — 30 anni, 15 anni e 30 anni pagati velocemente — uno accanto all'altro prima di impegnarti.

La cifra principale e interessi che un calcolatore produce è il prestito stesso, ma il tuo pagamento abitativo effettivo di solito mette insieme di più: tasse sulla proprietà, assicurazione dei proprietari di case e — se il tuo acconto era piccolo — assicurazione dei mutui. I prestatori spesso raccolgono questi in un conto deposito a fianco del pagamento del prestito, per cui l'importo che esce dal tuo conto bancario ogni mese può essere notevolmente più alto della matematica pura del mutuo.

Quando fai un budget, separali. Il calcolatore di prestiti ti dice il costo di prestito che puoi controllare scegliendo tasso, durata e pagamenti extra. Le tasse e le assicurazioni sono impostate dalla tua casa e dalla tua posizione. Mantenerli distinti ti aiuta a vedere esattamente quali parti del pagamento puoi influenzare e di quanto.