Bagaimana pembayaran hipotek benar-benar bekerja.

Hipotek berbunga tetap memiliki satu angka headline: pembayaran bulanan yang tetap sama untuk seumur hidup pinjaman. Ini dihitung dari tiga masukan — jumlah yang Anda pinjam (pokok), tingkat bunga tahunan, dan jangka waktu (biasanya 15 atau 30 tahun). Rumus menemukan jumlah tetap tunggal yang akan membayar pinjaman turun ke nol yang tepat selama jangka waktu sambil mencakup bunga sepanjang jalan.

Bagian yang tidak intuitif adalah bahwa meskipun pembayarannya konstan, apa yang dilakukannya berubah setiap bulan. Bunga dikenakan atas apa pun yang masih Anda berhutang. Setiap bulan, pemberi pinjaman pertama-tama mengambil bunga yang jatuh tempo pada saldo Anda saat ini, dan hanya sisa yang mengurangi saldo. Karena saldo tertinggi di awal, potongan bunga terbesar di awal.

Amortisasi adalah nama bagaimana setiap pembayaran dibagi antara bunga dan pokok dari waktu ke waktu. Pertimbangkan pinjaman $300.000 pada 6,5% selama 30 tahun, yang berjumlah sekitar pembayaran $1.896 per bulan. Di bulan pertama yang sangat, bunga adalah 6,5% / 12 dari $300.000 = sekitar $1.625. Itu berarti hanya sekitar $271 dari pembayaran $1.896 pertama Anda yang benar-benar mengurangi apa yang Anda berhutang. Sisanya adalah biaya peminjaman.

Lompat maju ke tahun-tahun terakhir dan gambarnya terbalik. Pada saat itu saldo kecil, jadi potongan bunga kecil dan hampir seluruh pembayaran menggosok pokok. Crossover — bulan di mana pokok akhirnya melebihi bunga — datang terlambat mengejutkan pada pinjaman 30 tahun, sering lebih dari sepertiga jalan. Inilah alasan tahun-tahun awal terasa seperti Anda hampir tidak membuat lekukan: secara matematis, Anda tidak.

Jadwal amortisasi menjelaskan ini baris demi baris: untuk setiap bulan itu menunjukkan pembayaran, berapa banyak yang pergi ke bunga, berapa banyak yang pergi ke pokok, dan saldo yang tersisa. Melihat tabel lengkap adalah cara tercepat untuk memahami di mana uang Anda benar-benar pergi.

Dua tuas mendominasi total biaya hipotek. Yang pertama adalah tingkat bunga: bahkan sebagian kecil dari persen, diperparah selama 30 tahun, mengubah total dengan puluhan ribu. Nilai tukar belanja bukan penghematan sepele. Yang kedua adalah jangka waktu. Pinjaman 15 tahun memiliki pembayaran bulanan lebih tinggi dari pinjaman 30 tahun dengan ukuran yang sama, tetapi membayar jauh lebih sedikit total bunga, karena saldo menyusut jauh lebih cepat dan ada setengah banyak bulan untuk bunga terjadi.

Ada jalan tengah yang banyak orang lebih suka: ambil pinjaman fleksibel 30 tahun karena pembayaran yang diperlukan lebih rendah, kemudian secara sukarela bayarnya seperti pinjaman 15 tahun ketika anggaran Anda memungkinkan. Anda mempertahankan keamanan pembayaran wajib yang lebih kecil tetapi menangkap banyak penghematan bunga. Kalkulator memungkinkan Anda membandingkan ketiga skenario — 30 tahun, 15 tahun, dan 30 tahun-dibayar-cepat — berdampingan sebelum Anda berkomitmen.

Angka pokok-dan-bunga yang dihasilkan kalkulator adalah pinjaman itu sendiri, tetapi pembayaran perumahan aktual Anda biasanya menggabungkan lebih banyak: pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan — jika uang muka Anda kecil — asuransi hipotek. Pemberi pinjaman sering mengumpulkan ini dalam rekening escrow di samping pembayaran pinjaman, itulah mengapa jumlah yang meninggalkan bank Anda setiap bulan dapat secara nyata lebih tinggi dari matematika hipotek murni.

Ketika Anda menganggarkan, pisahkan keduanya. Kalkulator pinjaman memberi tahu Anda biaya peminjaman yang dapat Anda kontrol dengan memilih nilai tukar, jangka waktu, dan pembayaran ekstra. Pajak dan asuransi ditetapkan oleh rumah dan lokasi Anda. Menjaga mereka terpisah membantu Anda melihat dengan tepat bagian mana dari pembayaran yang dapat Anda pengaruhi dan berapa banyak.