Hogyan működnek valójában a jelzáloghitel fizetések.

Egy rögzített kamatozású jelzáloghitelnek van egy főcím szám: egy havi fizetés, amely a kölcsön teljes élettartama alatt megmarad. Három bemeneti értékből számítódik — az összeg, amelyet kölcsönzött (a tőke), az éves kamat, és az időszak (általában 15 vagy 30 év). A képlet megtalálja az egyetlen rögzített összeget, amely az időszak alatt pontosan nulla-ra csökkenti a kölcsönt, miközben az út során kamatot fedez.

Az ellentudatos rész az, hogy bár a fizetés állandó, amit csinál, minden egyes hónapban változik. Az érdekeltség az összegre kerül, amely még mindig teljesül. Minden hónapban a kölcsönzője először az aktuális egyenlegen esedékes kamatot veszi, és csak a maradék csökkenti az egyenleget. Mivel az egyenleg a legelején a legmagasabb, az érdekeltség szelete a legelején a legnagyobb.

Az amortizáció az a név, hogy az egyes fizetéseket hogyan osztják fel az érdekeltség és a tőke között az idő folyamán. Vegyen egy 300 000 dollár kölcsönt a 6,5%-ánál 30 év alatt, amely körülbelül 1 896 dollár havi fizetésre működik. Az első hónapban az érdekeltség 6,5% / 12 300 000 = körülbelül 1 625 dollár. Ez azt jelenti, hogy az első 1 896 dollárodnak csak körülbelül 271 dollárja csökkenti ténylegesen az adósságot. A többi a kölcsönzés költsége.

Gyors előrelépés az utolsó évekre, és a kép megfordult. Azután az egyenleg kicsi, így az érdekeltség szeletei apró, és szinte az egész fizetés a tőkét csalva. A crossover — a hó, ahol a tőke végül megelőzi az érdekelentséget — meglepően később jön egy 30 éves kölcsönön, gyakran több mint egy harmada az úton. Ez az oka annak, hogy az első évek olyan érzésű, mintha alig csinálnál dent: matematikailag nem vagy.

Az amortizációs ütemezés ezt sorokra teszi: minden hónapra azt mutatja a fizetés, mennyit ment az érdekeltségbe, mennyit ment a tőkébe, és a hátralévő egyenleget. A teljes táblázat megtekintése a leggyorsabb módja annak, hogy megértsed, hova megy valójában a pénzed.

Két kar dominál egy jelzáloghitel teljes költségét. Az első a kamat: még egy töredékpont is 30 év alatt több tízezer dollárt változtatja az összes. A tarifa vásárlása nem egy közömbös megtakarítás. A másik az időszak. Egy 15 éves kölcsönnek egy magasabb havi fizetése van, mint egy 30 éves azonos méretű kölcsön, de sokkal kevesebb össz kamatot fizet, mivel az egyenleg sokkal gyorsabban zsugorodik, és fele annyi hó van ahhoz, hogy a kamat felhalmozódjon.

Van egy középső útvonal, amely sok embert lehetne: vegyél le a rugalmas 30 éves kölcsönt az alacsonyabb szükséges fizetéshez, majd önkéntesen fizetd, mint egy 15 éves kölcsön, amikor az költségvetés lehetővé teszi. Megtartod az alacsonyabb kötelező fizetés biztonságát, de rögzíted az érdekeltség megtakarításának részét. A kalkulátor lehetővé teszi, hogy mindhárom forgatókönyvet összehasonlítsd — 30 évest, 15 éveset és 30 éves kifizetett gyorsnak — egymás mellett, mielőtt elkötelezzél.

Az alapvető és kamat szám, amelyet egy kalkulátor készít, maga a kölcsön, de az aktuális házfizetésed általában több összeállít: ingatlanadó, házgazdálkodó biztosítás, és — ha az előlegzésed kicsi volt — jelzáloghitel biztosítás. A hitelezők gyakran ezeket gyűjtik az escrow számlájára a kölcsön fizetése mellett, ezért az az összeg, amely hagyja a bankod minden hónapban, észrevehetően magasabb lehet, mint a tiszta jelzáloghitel matematika.

Amikor költségvetést készítesz, elkülöníted a kettőt. A hitel kalkulátor azt mondja a kölcsönzés költségét, amelyet kamat, időszak és extra fizetések kiválasztásával irányíthat. Az adók és a biztosítás a házadhoz és a helyedhez vannak beállítva. Ők elkülönülésben tartva segít, hogy pontosan lássad, mely részei a fizetésnek befolyásolhatod, és mennyire.