כיצד תשלומי משכנתא באמת עובדים

משכנתא בעלת שיעור קבוע יש אחד כותרת מספר: תשלום חודשי שנשאר אותו דבר לכל החיים של ההלוואה. זה מחושב משלוש קלטים - את הסכום שלך שלוואה (עקרון), דירוג ריבית שנתי, ותקופה (בדרך כלל 15 או 30 שנים). הנוסחה מוצאת את הסכום הקבוע היחיד שישלם את ההלוואה למטה בדיוק אפס על פני התקופה בזמן כיסוי ריבית לאורך הדרך.

החלק נגד ההוגן הוא כי למרות התשלום הוא קבוע, מה זה הופך לכל חודש רק משתנה. ריבית נחויב על כל שאתה עדיין חייב. כל חודש, המלווה תחילה לוקח את הריבית בגין הרוזנמה הנוכחית שלך, וקריא הנותרה בלבד למטה את הגיבול. מכיוון שהשעה הוא הגבוה ביותר בהתחלה, חתך הריבית היא הגדול ביותר בהתחלה.

Amortization היא השם עבור איך כל תשלום מחולק בין ריבית לעקרון כשהזמן עובר. שקול הלוואה של $300,000 ב-6.5% על 30 שנים, אשר עובד עד לתשלום של בערך $1,896 חודש. בחודש הראשון בדיוק, ריבית היא 6.5% / 12 של $300,000 = בערך $1,625. כלומר רק בערך $271 של התשלום $1,896 הראשון שלך בעצם להפחית מה שאתה חייב. שאר הוא עלות ההשאלה.

מעברים מהירים לשנים סופיות והתמונה הופכת. עד אז הגיבול קטן, אז חתך הריבית הוא זעום וכמעט את כל התשלום שבבים משם בעקרון. הגיבוש - החודש כאשר עקרון סוף כל סוף עולה על ריבית - מגיע בהפתעה מאוחר בהלוואה 30 שנים, בדרך כלל יותר משליש של הדרך דרך. וזו הסיבה מדוע השנים מוקדם להרגיש כמו אתה כמעט לא עושה שן: מתמטית, אתה לא.

לוח amortization מונח את זה שורה לשורה: עבור כל חודש זה מראה את התשלום, כמה הלכו לריבית, כמה הלכו לעקרון, ואת יתרה הנותרת. רואה את הטבלה המלאה היא הדרך המהירה ביותר להבין היכן כסף שלך בעצם הולך.

שתי מנופי דומיניון הסכום סך הכל עלות משכנתא. ה-first הוא דירוג ריבית: אפילו שברק של אחוז, מקובץ על 30 שנים, משתנה הסך הכל לפי עשרות אלפים. Shopping שיעורים הוא לא חסכון טריוויאלי. ה-second הוא קדנציה. הלוואה 15 שנים יש תשלום חודשי גבוה יותר מהלוואה 30 שנים של אותו גודל, אבל זה משלם הרבה יותר פחות סך הכל ריבית, כי הגיבול צריך הרבה יותר מהר ויש חצי כמו הרבה חודשים לריבית צריך צברה.

יש דרך אמצע הרבה אנשים מעדיפים: קח את גמיש הלוואה 30 שנים לתשלום נמוך שלה נדרש, ואחר כך בעצם משלם את זה כמו הלוואה 15 שנים כשתקציב שלך מאפשר. אתה שמור את הבטיחות של התשלום חובה קטן יותר אבל לכוד הרבה של חסכוני ריבית. מחשבון מאפשר לך להשוות את כל שלוש תרחישים - 30 שנים, 15 שנים, ו-30 שנים משלם מהר - זה לצד זה לפני שאתה להפוך.

ה-principal ריבית דמות מחשבון מייצר הוא ההלוואה עצמה, אבל תשלום כיסוי בפועל שלך בדרך כלל אגרה בתוך יותר: מסים על רכוש, עלי עור של בעל הבית, ו - אם הנחה למטה שלך היתה קטן - ביטוח משכנתא. Lenders לעתים קרובות להעמסה אלה בחשבון escrow בצד ההלוואה תשלום, שהוא למה הסכום כי עזבות בנק שלך כל חודש יכול להיות בעליל גבוה יותר מתמטיקה משכנתא טהורה.

כשאתה תקציב, נפרד את שניים. מחשבון ההלוואה אומר לך עלות הלוואה שאתה יכול בקרה על ידי בחירת קצב, קדנציה, וקוד תשלומים. מסים וביטוח הם הגדר לפי בית שלך ומיקום. שמור אותם בהבדיל עוזר אתה רואה בדיוק קבוצות שיטות של התשלום אתה יכול להשפיע ועל ידי כמה.