Comment les paiements hypothécaires fonctionnent vraiment.

Une hypothèque à taux fixe a un nombre phare : un paiement mensuel qui reste le même pendant toute la durée du prêt. Il est calculé à partir de trois entrées — le montant que vous avez emprunté (le principal), le taux d'intérêt annuel et la durée (généralement 15 ou 30 ans). La formule trouve le seul montant fixe qui remboursera le prêt à exactement zéro sur la durée tout en couvrant les intérêts en cours de route.

La partie contre-intuitive est que bien que le paiement soit constant, ce qu'il fait change chaque mois. Les intérêts sont facturés sur tout ce que vous devez toujours. Chaque mois, le prêteur prend d'abord les intérêts dus sur votre solde actuel, et seul le reste réduit le solde. Parce que le solde est le plus élevé au début, la tranche d'intérêts est la plus importante au début.

L'amortissement est le nom de la façon dont chaque paiement est divisé entre les intérêts et le principal au fil du temps. Considérez un prêt de 300 000 $ à 6,5 % sur 30 ans, ce qui correspond à un paiement d'environ 1 896 $ par mois. Le tout premier mois, les intérêts sont 6,5 % / 12 de 300 000 $ = environ 1 625 $. Cela signifie que seulement environ 271 $ de votre premier paiement de 1 896 $ réduisent réellement ce que vous devez. Le reste est le coût d'emprunt.

Avançons rapidement jusqu'aux dernières années et l'image s'inverse. À ce moment-là, le solde est faible, donc la tranche d'intérêts est minuscule et presque l'intégralité du paiement réduit le principal. Le croisement — le mois où le principal surpasse enfin les intérêts — intervient étonnamment tard sur un prêt de 30 ans, souvent plus d'un tiers du chemin. C'est pourquoi les premières années vous ont l'impression de faire à peine une brèche : mathématiquement, vous ne l'êtes pas.

Un calendrier d'amortissement l'établit ligne par ligne : pour chaque mois, il montre le paiement, combien a été consacré aux intérêts, combien au principal, et le solde restant. Voir le tableau complet est le moyen le plus rapide de comprendre où va vraiment votre argent.

Deux leviers dominent le coût total d'une hypothèque. Le premier est le taux d'intérêt : même une fraction de pour cent, composée sur 30 ans, change le total de dizaines de milliers. Faire des achats de taux n'est pas une économie triviale. La seconde est la durée. Un prêt de 15 ans a un paiement mensuel plus élevé qu'un prêt de 30 ans de la même taille, mais il paie beaucoup moins d'intérêts au total, car le solde diminue beaucoup plus rapidement et il y a deux fois moins de mois pour l'accumulation d'intérêts.

Il y a une voie médiane que beaucoup de gens préfèrent : prendre le prêt flexible de 30 ans pour son paiement requis inférieur, puis le payer volontairement comme un prêt de 15 ans lorsque votre budget le permet. Vous conservez la sécurité du paiement obligatoire plus petit mais capturez une grande partie de l'épargne d'intérêts. Une calculatrice vous permet de comparer les trois scénarios — 30 ans, 15 ans et 30 ans payés rapidement — côte à côte avant de vous engager.

Le chiffre principal et intérêt qu'une calculatrice produit est le prêt lui-même, mais votre paiement de logement réel regroupe généralement plus : les impôts fonciers, l'assurance des propriétaires et — si votre acompte était faible — l'assurance hypothécaire. Les prêteurs collectent souvent ces éléments dans un compte séquestre aux côtés du paiement du prêt, ce qui explique pourquoi le montant qui quitte votre banque chaque mois peut être sensiblement plus élevé que les mathématiques hypothécaires pures.

Lorsque vous budgétez, séparez les deux. La calculatrice de prêt vous indique le coût d'emprunt que vous pouvez contrôler en choisissant le taux, la durée et les paiements supplémentaires. Les impôts et l'assurance sont fixés par votre maison et votre localisation. Les garder séparés vous aide à voir exactement quelles parties du paiement vous pouvez influencer et de combien.