Kuinka asuntolainamaksut todella toimivat.

Kiinteäkorkoisen asuntolainalla on yksi pääotsikko: kuukausipalkkio, joka pysyy samana lainan koko ajan. Se lasketaan kolmesta syötöstä — summa, jonka lainasit (pääoma), vuosikorko ja aika (yleensä 15 tai 30 vuotta). Kaava löytää ainoa kiinteä summa, joka maksaa lainan tarkalleen nollaan yli aikavälin samalla kun se kattaa koron matkan varrella.

Vastaintuivainen osa on se, että vaikka maksu on vakio, mitä se tekee muuttuu joka yksittäinen kuukausi. Korkoa veloitetaan siitä, mitä olet edelleen velkaa. Joka kuukausi lainanantaja ottaa ensin koron, joka on maksettava nykyisen saldon mukaan, ja vain jäljellä oleva vähentää saldon. Koska saldo on suurin alussa, korkoviipale on suurin alussa.

Lyhennys on nimi sille, kuinka jokainen maksu on jaettu korkon ja pääoman välille ajan myötä. Harkitse 300 000 dollarin lainaa 6,5 %:lla 30 vuoden yli, mikä tulee noin 1 896 dollarin maksuksi kuukaudessa. Aivan ensimmäisellä kuukaudella korko on 6,5% / 12 300 000 dollaria = noin 1 625 dollaria. Se tarkoittaa, että vain noin 271 dollaria ensimmäisestä 1 896 dollarin maksusta vähentää todella sitä, mitä olet velkaa. Loput ovat lainakustannuksia.

Nopea siirtyminen viimeisiin vuosiin ja kuva kääntyy. Silloin saldo on pieni, joten korkoviipale on pieni ja lähes koko maksu lohkoo pääomaa. Crossover — kuukausi, jossa pääoma lopulta ylittää koron — tulee yllättävän myöhään 30 vuoden lainasta, usein yli kolmanneksen läpi. Siksi varhaiset vuodet tuntuvat siltä, että et tekemään lovia: matemaattisesti et ole.

Lyhennyskausi määrittelee tämän rivi riviltä: jokaiselta kuukaudelta se osoittaa maksun, kuinka paljon meni korkoon, kuinka paljon meni pääomalle ja jäljellä oleva saldo. Koko taulukon näkeminen on nopein tapa ymmärtää, mihin rahasi todella menee.

Kaksi vipua hallitsee asuntolainan kokonaiskustannusta. Ensimmäinen on korko: jopa murto-osa prosenttia, yhdistetty 30 vuoden yli, muuttaa kokonaisuutta kymmenillä tuhansilla. Korkojen kauppa ei ole triviaali säästö. Toinen on termi. 15 vuoden lainalla on korkeampi kuukausipalkkio kuin saman koon 30 vuoden laina, mutta se maksaa paljon vähemmän kokonaiskorkoa, koska saldo kutistuu paljon nopeammin ja on puoli niin monta kuukautta korolle kerääntyä.

On olemassa keskitie, jonka monet ihmiset suosivat: ota joustava 30 vuoden laina sen alhaisemmaksi vaadituksi maksuksi, sitten vapaaehtoisesti maksa se kuten 15 vuoden laina, kun budjettisi sallii. Pidät pienemmän pakollisen maksun turvallisuuden mutta kaappaa paljon koron säästöä. Laskin antaa sinulle mahdollisuuden verrata kaikki kolme skenaariota — 30 vuotta, 15 vuotta ja 30 vuotta maksettu nopeasti — vierekkäin ennen kuin sitoudut.

Pääoma- ja korkokuvio, jonka laskin tuottaa, on laina itse, mutta varsinainen asuntomaksu nipusta tavallisesti enemmän: kiinteistövero, asunnon vakuutus ja — jos käsiraha oli pieni — asuntolainan vakuutus. Lainanantajat usein keräävät nämä sulkutilillä lainamaksun rinnalla, siksi summa, joka lähteistään pankkista joka kuukausi, voi olla huomattavasti korkeampi kuin puhdas asuntolaina-matematiikka.

Kun budjetoitu, erota kaksi. Laina laskin kertoo sinulle lainakustannukset, joita voit hallita valitsemalla koron, aikavälin ja ylimääräiset maksut. Verot ja vakuutus asettavat kotisi ja sijainnin. Pitää ne erillään auttaa sinua näkemään tarkalleen mitkä osat maksusta voit vaikuttaa ja kuinka paljon.