Πώς οι πληρωμές ενθηκών πραγματικά λειτουργούν.

Μια σταθερή ενθήκη έχει ένα κύριο νούμερο: μια μηνιαία πληρωμή που παραμένει η ίδια για τη διάρκεια του δανείου. Υπολογίζεται από τρεις εισροές — το ποσό που δανειστήκατε (το κεφάλαιο), ο ετήσιος επιτόκιο, και ο όρος (συνήθως 15 ή 30 χρόνια). Ο τύπος βρίσκει το ενιαίο σταθερό ποσό που θα αποπληρώσει το δάνειο σε ακριβώς μηδέν κατά τη διάρκεια του όρου ενώ καλύπτει τόκο κατά τη διαδρομή.

Το αντι-ενστικτο μέρος είναι ότι παρόλο που η πληρωμή είναι σταθερή, αυτό που κάνει αλλάζει κάθε ένα μήνα. Ο τόκος χρεώνεται σε ό,τι ακόμα οφείλετε. Κάθε μήνα, ο δανειστής πρώτα παίρνει τον τόκο οφειλόμενο στο τρέχον υπόλοιπό σας, και μόνο το περισσόρευμα μειώνει το υπόλοιπο. Επειδή το υπόλοιπο είναι υψηλότερο στην αρχή, το κομμάτι τόκου είναι μεγαλύτερο στην αρχή.

Αποσβέσεις είναι το όνομα για το πώς κάθε πληρωμή διαιρείται μεταξύ τόκου και κεφαλαίου με την πάροδο του χρόνου. Σκεφτείτε ένα δάνειο $300,000 στο 6,5% σε 30 χρόνια, το οποίο λειτουργεί σε μια πληρωμή περίπου $1,896 τον μήνα. Στον πρώτο μήνα, ο τόκος είναι 6,5% / 12 του $300,000 = περίπου $1,625. Αυτό σημαίνει ότι μόνο περίπου $271 από τη δική σας πρώτη πληρωμή $1,896 πραγματικά μειώνει αυτό που οφείλετε. Το υπόλοιπο είναι το κόστος δανεισμού.

Προχώρα στα τελευταία χρόνια και η εικόνα ανατρέπεται. Έως τότε το υπόλοιπο είναι μικρό, έτσι το κομμάτι τόκου είναι μικροσκοπικό και σχεδόν ολόκληρη η πληρωμή ψηφίζει κατά του κεφαλαίου. Η σταυροδρομή — ο μήνας όπου το κεφάλαιο τελικά υπερβαίνει τόκο — έρχεται παραδόξως αργά σε ένα 30-χρονο δάνειο, συχνά περισσότερο από ένα τρίτο του δρόμου μέσα. Αυτός είναι ο λόγος που τα πρώτα χρόνια αισθάνεστε ότι μόλις κάνετε ένα χτύπημα: μαθηματικά, δεν είστε.

Ένας πίνακας αποσβέσεων θέτει αυτό σειρά προς σειρά: για κάθε μήνα δείχνει τη πληρωμή, πόσα πήγαν σε τόκο, πόσα πήγαν σε κεφάλαιο, και το υπόλοιπο. Η εμφάνιση του πλήρους πίνακα είναι ο ταχύτερος τρόπος να κατανοήσετε πού πηγαίνουν πραγματικά τα χρήματά σας.

Δύο μοχλοί κυριαρχούν στο συνολικό κόστος μιας ενθήκης. Ο πρώτος είναι το επιτόκιο: ακόμα και ένα κλάσμα ενός τοις εκατό, που συνδυάζεται κατά 30 χρόνια, αλλάζει το σύνολο κατά δεκάδες χιλιάδες. Τα shopping rates δεν είναι μια ασήμαντη εξοικονόμηση. Ο δεύτερος είναι ο όρος. Ένα 15-χρονο δάνειο έχει μια υψηλότερη μηνιαία πληρωμή από ένα 30-χρονο δάνειο του ίδιου μεγέθους, αλλά πληρώνει πολύ λιγότερο συνολικό τόκο, επειδή το υπόλοιπο συρρικνώνεται πολύ γρηγορότερα και υπάρχουν το ήμισυ τόσοι μήνες για να συγκεντρωθεί ο τόκος.

Υπάρχει μια μέση πορεία που προτιμούν πολλοί άνθρωποι: πάρτε το ευέλικτο 30-χρονο δάνειο για το χαμηλότερο απαιτούμενο πληρωμή, στη συνέχεια εθελοντικά το πληρώσετε σαν ένα 15-χρονο δάνειο όταν ο προϋπολογισμός σας το επιτρέπει. Διατηρείτε την ασφάλεια της μικρότερης υποχρεωτικής πληρωμής αλλά καταχυρώστε πολλές από τις εξοικονομήσεις τόκου. Ένας calculator σας επιτρέπει να συγκρίνετε και τα τρία σενάρια — 30-χρονο, 15-χρονο, και 30-χρονο-πληρώθηκε-γρήγορα — ξάδερφα παράλληλα πριν αποδεχτείτε.

Το σχήμα κεφαλαίου-και-τόκου ένας calculator παράγει είναι το δάνειο ίδιο, αλλά η πραγματική πληρωμή στέγασης συνήθως παίζει σε περισσότερα: φόρους ακινήτου, ασφάλεια ιδιοκτησίας, και — αν η προκαταβολή σας ήταν μικρή — ασφάλεια ενθήκης. Οι δανειστές συχνά συλλέγουν αυτά σε ένα σχήμα escrow παράλληλα με την πληρωμή δανείου, το οποίο είναι γιατί το ποσό που φεύγει από την τράπεζα σας κάθε μήνα μπορεί να είναι αισθητά υψηλότερο από τα καθαρά μαθηματικά ενθήκης.

Όταν κάνετε προϋπολογισμό, χωρίστε τα δύο. Ο loan calculator σας λέει το κόστος δανεισμού που μπορείτε να ελέγξετε επιλέγοντας επιτόκιο, όρο, και επιπλέον πληρωμές. Οι φόροι και η ασφάλεια ορίζονται από το σπίτι και τη τοποθεσία σας. Η διατήρησή τους διακριτά σας βοηθά να δείτε ακριβώς ποια μέρη της πληρωμής μπορείτε να επηρεάσετε και κατά πόσο.