Wie Hypothekenzahlungen wirklich funktionieren.

Eine Hypothek mit festem Zinssatz hat eine Schlagzahl: eine monatliche Zahlung, die über die Laufzeit des Darlehens gleich bleibt. Sie wird aus drei Eingaben berechnet — dem Betrag, den du geliehen hast (das Kapital), dem jährlichen Zinssatz und der Laufzeit (normalerweise 15 oder 30 Jahre). Die Formel findet den einzelnen festen Betrag, der das Darlehen über die Laufzeit genau auf null abbezahlt und dabei die Zinsen deckt.

Der kontraintuitive Teil ist, dass obwohl die Zahlung konstant ist, das, was sie tut, jeden einzelnen Monat ändert. Zinsen werden auf alles erhoben, was du noch schuldest. Jeden Monat nimmt der Kreditgeber zunächst die Zinsen, die auf deinem aktuellen Guthaben fällig sind, und nur das Verbleibende reduziert das Guthaben. Da das Guthaben am Anfang am höchsten ist, ist der Zinsanteil am Anfang am größten.

Amortisation ist der Name dafür, wie jede Zahlung zwischen Zinsen und Kapital über die Zeit aufgeteilt wird. Betrachte ein 300.000 Dollar-Darlehen bei 6,5% über 30 Jahre, das auf etwa 1.896 Dollar pro Monat beläuft. Im allerersten Monat beträgt die Zinsen 6,5% / 12 von 300.000 Dollar = etwa 1.625 Dollar. Das bedeutet, dass nur etwa 271 Dollar deiner ersten 1.896-Dollar-Zahlung tatsächlich das reduzieren, was du schuldest. Der Rest ist die Kosten des Kreditnehmens.

Spul bis zu den letzten Jahren und das Bild dreht sich um. Dann ist das Guthaben klein, daher ist der Zinsanteil winzig und fast die gesamte Zahlung trägt zum Kapital bei. Der Übergangspunkt — der Monat, in dem das Kapital endlich die Zinsen überschreitet — kommt überraschend spät bei einem 30-jährigen Darlehen, oft mehr als ein Drittel des Weges. Das ist, warum sich die frühen Jahre anfühlen, als würdest du kaum einen Unterschied machen: mathematisch, das tust du nicht.

Ein Amortisationsplan legt dies aus Zeile für Zeile: Für jeden Monat zeigt er die Zahlung, wie viel in Zinsen ging, wie viel zum Kapital ging und das verbleibende Guthaben. Das vollständige Tabel zu sehen ist der schnellste Weg, um zu verstehen, wohin dein Geld wirklich geht.

Zwei Hebel dominieren die Gesamtkosten einer Hypothek. Der erste ist der Zinssatz: Selbst ein Bruchteil eines Prozentsatzes, über 30 Jahre aufgezinst, ändert die Summe um Zehntausende. Zinsberechnungen sind nicht unbedeutend. Der zweite ist die Laufzeit. Ein 15-jähriges Darlehen hat eine höhere monatliche Zahlung als ein 30-jähriges Darlehen in der gleichen Größe, bezahlt aber viel weniger Gesamtzinsen, weil das Guthaben viel schneller schrumpft und es halb so viele Monate gibt, damit Zinsen auflaufen.

Es gibt einen Mittelweg, den viele Menschen bevorzugen: Nimm das flexible 30-jährige Darlehen für seine niedrigere erforderliche Zahlung, zahlst es dann freiwillig wie ein 15-jähriges Darlehen, wenn dein Budget es ermöglicht. Du hältst die Sicherheit der kleineren erforderlichen Zahlung, erfasst aber viel von den Zinsersparnissen. Ein Rechner lässt dich alle drei Szenarien — 30-jährig, 15-jährig und 30-jährig-schnell-bezahlt — nebeneinander vergleichen, bevor du dich verpflichtest.

Die Kapital-und-Zinsen-Figur, die ein Rechner produziert, ist das Darlehen selbst, aber deine tatsächliche Wohnungszahlung fasst normalerweise mehr ein: Grundsteuern, Hauseigentümerversicherung und — wenn deine Anzahlung klein war — Hypothekenversicherung. Kreditgeber sammeln diese oft in einem Treuhandkonto zusammen mit der Darlehenszahlung, weshalb der Betrag, der jeden Monat dein Bankkonto verlässt, merklich höher sein kann als die reine Hypothekenmathematik.

Wenn du Budget stellst, trenne die beiden. Der Darlehensrechner sagt dir die Darlehenskosten, die du steuern kannst, indem du Zinssatz, Laufzeit und Zusatzzahlungen auswählst. Steuern und Versicherung werden von deinem Zuhause und Standort festgelegt. Sie zu halten, hilft dir zu sehen, welche Teile der Zahlung du beeinflussen kannst und um wie viel.